지방 미분양, 문제는 대출이 아니라 신뢰입니다 🏘️

📣 "DSR 완화? 지방 미분양엔 약발 없다"... 지금 필요한 건 '수요가 아니라 확신'

지방 부동산 시장에 드리운 그림자가 짙어지고 있습니다. "지금 집을 사면 손해 보는 건 아닐까?"라는 불안감이 팽배한 가운데, 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화라는 카드를 꺼내 들었습니다. 과연 이 카드가 '지방 미분양 해소'라는 숙제를 풀 수 있을까요?

금융연구원의 한 연구위원은 "DSR 규제 완화가 미분양 문제 해결에 큰 도움이 되지 않는다"고 진단합니다. 핵심은 바로 이것입니다.

"지방 미분양 주택의 문제는 대출 규제가 아니라 수요 부족과 분양가 과열에 있다."

실제로 2025년 2월 말 기준, 준공 후에도 주인을 찾지 못한 지방의 '악성 미분양'은 2만 3,722가구에 달합니다. 전체 미분양의 34%가 이미 '소비자의 선택을 받지 못한 채' 남아있는 상황입니다.

복잡하게 얽힌 문제도 단순하게 보면 해결의 실마리가 보입니다. 지방 미분양의 구조적인 원인은 크게 세 가지로 요약할 수 있습니다.

📈 분양가 상승 = 기대 수익 감소: 최근 몇 년간 신축 아파트 분양가는 지역 내 기존 아파트 시세의 120~130%에 달하는 경우가 많았습니다. 예를 들어 대전 유성구의 A 아파트, 동일 면적의 기존 매물은 6억 원 수준인데 인근 신규 분양 단지는 7억 5천만 원에 공급되었습니다. 이처럼 과도한 프리미엄은 수요자들을 망설이게 만듭니다.
🧱 공급 과잉 = 수요와 불일치: 수도권에 수요가 집중된 반면, 공급은 지방에 쏠리는 불균형도 문제입니다. 전북 군산시의 경우, 최근 2년간 3,500가구가 신규 분양되었지만 같은 기간 인구는 오히려 4,000명 가까이 줄었습니다. 공급 확대에 발맞춰 인구나 일자리가 함께 늘어야 하지만 현실은 그렇지 못합니다.
💸 고금리 = 실수요 구매력 저하: 2023년부터 이어진 고금리는 다주택자뿐 아니라 실수요자들의 관망세를 부추겼습니다. 6대 광역시 평균 DSR은 28.8%, 울산은 27.6% 수준으로, 정부 규제 상한선인 40%를 훨씬 밑돕니다. 즉, 대출 규제 완화와 실제 수요 부진은 별개의 문제라는 의미입니다.

대구 수성구에 거주하는 박 모 씨(39세)는 이렇게 말합니다.

"신축 아파트인데, 주변 구축보다 가격이 1억 넘게 비싸요. 그런데 입지가 썩 좋은 것도 아니고... 이자 몇 푼 줄어든다고 해도 사기 꺼려지죠."

수요자들은 생각보다 훨씬 냉정합니다. 단순히 문턱을 낮춘다고 해서 시장이 감정적으로 움직이지 않습니다. 지금은 대출이 아니라 신뢰가 필요한 시점입니다.

DSR 규제 완화는 '직접적인 수요 진작'보다는 '심리적 완화'를 목표로 하는 정책입니다. 하지만 이러한 시도가 오히려 시장에 혼란을 줄 수 있다는 우려도 있습니다.

"환자가 열 있다고 해열제를 무조건 먹일 순 없습니다."

한 건설투자자금운용협회 발표 자료에 나오는 표현처럼, 지방 주택시장은 '면역력 자체의 저하'에 가까운 상태입니다. 지역 경제 악화, 인구 감소, 교통 인프라 부족 등 보다 근본적인 해결책이 필요한 이유입니다.

지방 미분양 문제를 해결하려면 단기적인 규제 완화보다 '수요를 끌어올릴 설득력 있는 매력'이 필요합니다.

📁 제안 1. 지방 주요 산업단지 연계형 주택 정책 도입: 울산, 창원, 구미 등 산업 도시에는 장기적인 주거 수요가 여전히 존재합니다. 실거주 지원형 임대 제도나 공공 분양 전환 프로그램을 통해 인근 종사자들에게 적정 가격으로 주택을 공급해야 합니다.

📁 제안 2. 기반 시설 선투자: 택지 개발만 서두르고 도로, 교통, 생활 인프라 조성이 늦어지면 미분양은 반복됩니다. 전북 익산시의 경우, 대규모 아파트 단지가 들어섰지만 학교 조성과 병원 유치가 늦어져 입주율이 50%를 밑도는 사례도 있습니다.

📁 제안 3. 고분양가 심사 강화: 현재 고분양가 심사 제도가 느슨하게 운영되는 경우가 많습니다. 실질적인 분양가 산정 기준을 지역 재고가 대비 +10% 수준으로 제한하는 가이드라인이 필요합니다.

결국 DSR 규제 완화는 '마중물'로서의 역할은 할 수 있지만, '기적의 치료제'는 아닙니다. 지방 부동산 시장은 지금, 합리적인 분양가와 재정비된 공급 전략이라는 진짜 해법을 간절히 원하고 있습니다.

지방 아파트는 팔리지 않아서 미분양이 아니라, 살 이유를 못 느껴서 미분양이라는 점을 잊지 말아야 합니다. 지금은 분양 모델 자체를 근본적으로 재검토해야 할 시점입니다.